ゲン・エステートの賃貸管理事業 ~入居者募集から管理まで満室経営をトータルサポート~ 【インタビューVol.1】不動産オーナーからの信頼が厚く、多くの物件管理を任されているゲン・エステート株式会社。安定した賃貸経営のためにどんなサポートをしているのでしょうか。

多くのオーナー様から物件管理を任されているとのことですが、管理とは具体的にはどのような業務をされているのでしょうか?

まずは入居者募集から入居者審査、そして決まれば契約の締結。入居後は、たとえば給湯器やエアコンが壊れた、水漏れしたなどの問い合わせ対応ですね。
あとは家賃の集金と滞納者への対応、契約更新の通知、退去立ち会い、部屋の原状回復工事の手配など賃貸経営のサポートを全般的に行っています。
入居前
入居者募集・審査・契約
入居中
クレーム・緊急対応
家賃の集金・滞納者対応
契約更新の通知
退去後
退去立ち合い
原状回復工事手配

その中でも、とくに力を入れていることはありますか?

やはり入居者審査は大切ですね。長年の経験に基づいて入居者様に手続き上の不備がないかをしっかり見極めることに加えて、カード会社が母体になっている信頼性の高い保証会社も採用しています。
基本的には、その保証会社で審査が通らなかった場合は入居をお断りしています。トラブルになりそうな人を入居させてしまうと、後々困るのはオーナー様ですから。
ちなみに当社で審査した入居者様で、何ヵ月も家賃を滞納して大問題になったようなケースは今までに1件もありません。

他にもゲン・エステート株式会社ならではの強みがあれば教えてください。

とくに築20年から30年など、古くなってきた物件のオーナー様にとって頻繁に発生する修繕は頭の痛い問題ですが、当社ではリフォームや修繕工事を担当してくれる系列のパートナー会社がありまして、非常に融通が利くんです(笑)。
今はどこもかしこも建築ラッシュで職人が足りないので、水回りや電気関係のトラブルですぐに対応が必要でもなかなか手配できず、仕方なく割高な業者に頼むしかない…という話もよく聞きます。当社ではパートナー会社がスピーディに割安でやってくれますので、オーナー様に余計な負担をかけずに済むのです。
この安心感を評価いただいて、過去にはわざわざインターネットで調べて当社へ管理を依頼されてきたオーナー様もいらっしゃいました。

入居者募集についてはいかがでしょうか?

レインズはもちろん、アットホーム、SUUMO、Yahoo!不動産などのポータルサイトは積極的に活用していますが、秋葉原で長く路面店を構えて不動産業をしてきた実績もあって一般の方も安心してお問い合わせをいただけるようです。
さらに地域ごとに懇意にしている客付け業者のネットワークも持っていますので、物件周辺の仲介会社と信頼関係を築いて強力なパイプをつくることを心がけています。たくさん内見者の方を紹介してくださる業者には、空室が出たら真っ先にFAXで知らせたり、入居を決めてくれた仲介店には広告料も必ずお支払いしています。

また、入居時の初期費用を抑えることで成約を後押しするサービスも行っています。
オーナー様に対しても、この物件ではどれくらいの家賃が適正なのか、周辺の取引事例をまとめた資料を提示しながらアドバイスをさせていただいています。

入居後の管理で心がけていることはありますか?

たとえばエアコンの風が出ない、給湯器のお湯が出ないなど入居者様からの問い合わせについては土日などの休みでも携帯に転送して常に受けられる体制にしています。
入居者様へは何かあればすぐ当社へ連絡してもらえるように伝えていますので、当然ながらオーナー様へ直接連絡が行くようなことはありません。
共用部の清掃やメンテナンスも積極的に行っておりまして、当社の連絡先を書いた貼り紙を掲示して入居者様からすぐに連絡がもらえるような体制を整えています。
当社ではエアコンや給湯器など設備関連の機器はすべて写真に撮り、型番も控えています。
たとえば冬場にお風呂に入れなくて困っている入居者様には、一刻も早く対応してさしあげたいじゃないですか?
カギの紛失やオートロックの閉じ込めなどの緊急事態にも、できるだけ早く駆け付けるようにしていますし、もちろん入居者様にも借家人賠償保険には必ず入っていただいて、部屋のガラス破損、水漏れなどのトラブルに備えてもらっています。
入居者審査を厳しくやっているおかげもあって、近隣トラブルなどはほとんどないですね。

契約更新や退去にはどのように対応されているのですか?

契約更新の2ヵ月前までには入居者様へ予告の通知を送ります。とくにお申し出がなければ自動継続になる旨が契約書にも記してありますので、その後、新しい契約書などをお送りする流れです。
中には入居時と職場が変わっている方もいますので、更新時には必ず入居者カードも書いていただいて、その内容はオーナー様とも共有しています。

退去については、通知を必ず書面でもらうこと、そして退去当日は物件に足を運んで汚損破損などをチェックさせていただくことを徹底しています。
退去後はクリーニングや原状回復工事を手配しますが、クロスやフローリングの軽微な補修であれば個人でやっている職人にお願いして、かなり安く仕上げてもらっています。
大掛かりなリフォームになると系列パートナー会社に発注しますが、その場合も通常よりかなり格安でやってくれますので、オーナー様の中には「こんなに安いの?」と驚かれる方もいるほどです(笑)。

今はもう、一昔前のように「原状回復は全て入居者負担」は通用しない時代です。
中には、入居者様に負担してもらわないと困ると粘るオーナー様もいますが、当社では「そこにこだわる時間があったら1日も早く原状回復して募集を開始したほうがいいですよ」とお願いしています。
多少の負担はサービスと割り切って、できるだけ空室期間を減らしたほうが結果的に収入も多くなる場合が多いようです。もちろん私たちもパートナーとして精一杯協力させていただきますので、ぜひ一緒に安定した賃貸経営に取り組んでいきましょう。
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